Hoeveel kost de renovatie van een huis? Expert deelt 5 tips én maakt een kostenraming

Architecten merken dat potentiële verbouwers het budget voor de verbouwwerken vaak te laag inschatten. Daardoor bieden ze te veel voor een woning. Architect Jozef Hessel van A1AR brengt de grote kostenposten in kaart, zodat je beter voorbereid aan de slag kan.

Renovatie huis te goedkoop ingeschat

Weet je als huizenjager wel welk renovatiebudget je moet voorzien voor de woning van je dromen? Volgens Steven Lannoo van NAV hebben kopers vaak een onrealistisch beeld van de kosten. Lannoo: “We merken dat kopers van woningen die gebouwd zijn tussen de jaren 70 en 2000, vaak slecht zijn ingelicht. Ze denken dat ze met 10.000 euro een woning energetisch kunnen renoveren, maar dat is niet haalbaar. Een heel concreet voorbeeld: een koppel had in Gent een rijwoning gekocht met het idee om deze voor 60.000 euro te renoveren. Ze wilden de technieken aanpakken, de ramen vervangen, een stuk bijbouwen, … Jammer genoeg is dat niet realistisch. Onze architecten ondervinden elke dag dat mensen veel te duur kopen, omdat ze niet beseffen welk budget ze nodig hebben om te doen wat ze willen doen. Eigenlijk is het de taak van de overheid om meer inzichten te brengen, zodat huizenjagers de renovatiekosten correcter kunnen inschatten.” 

Prijskaartje renovatie van een oud huis

Maar hoe kan je dan wel een realistisch prijskaartje plakken op een renovatie? We klopten aan bij architect Jozef Hessel van A1AR. Volgens hem loopt het prijskaartje van een energievriendelijke renovatie al snel op en worden bestaande woningen met een slecht EPC-peil nog steeds te duur in de markt gezet. Hessel: “Voor een energetische verbouwing van een rijwoning van 5 à 6 meter breed, twee bouwlagen en een hellend dak heb je al snel 150.000 à 200.000 euro nodig. Voor een halfopen bebouwing, waarbij je de gevel moet isoleren en het schrijnwerk moet vervangen, tel je best 300.000 euro. Ga je naar de grote vrijstaande woningen uit bijvoorbeeld de jaren 80, dan kom je uit op 350.000 à 400.000 euro renovatiebudget.”

Verbouwen voor 100.000 euro: nog mogelijk?

Kan je je woning dan niet meer verbouwen voor 100.000 euro? “Als je enkel kijkt naar de detailprijzen, dan is dat mogelijk. Voor 12.000 euro heb je een warmtepomp en vloerverwarming kost je 25.000 euro. Maar betekent dat dan dat je voor 37.000 euro gesteld bent? Neen, want je moet misschien je vloer en chape uitbreken en je betonplaat verdiepen om vloerverwarming te kunnen leggen. Door het feit dat je je chape moet uitbreken, ga je ook opnieuw elektriciteit en sanitaire leidingen moeten leggen. Kortom, je moet ook rekening houden met de vervolgkosten.” 

Huizenprijzen moeten 40% zakken

Volgens Hessel is de renovatieverplichting een goede zaak, maar snijdt het mes aan twee kanten. “Je kan vandaag de nodige investeringen doen om een F-woning te renoveren naar energielabel B. Maar binnen 16 jaar, als alles A moet zijn, dan verdampen al je investeringen. De quick-wins zitten in alle investeringen die je doet om van F naar E, en van E naar D te gaan. Alles boven C heeft te maken met structurele aanpassingen, denk aan de technieken, verwarming, sturing, …. De laatste maanden merken we wel dat meer mensen op voorhand bij ons komen aankloppen voor richtprijzen. Er is dus een bewustwording, die hopelijk alleen maar zal groeien. We zien ook dat de vraagprijs van slecht geïsoleerde woningen is gedaald, maar ze zijn nog altijd veel te duur. Zeker als je rekent dat je nog 200.000 euro in de woning moet stoppen. De huizenprijzen moeten wat mij betreft zeker nog 30 à 40% zakken. Enkel zo voorkom je dat al je investeringen binnen de 10 jaar verdampt zijn en - als je je woning wil verkopen - je deze goedkoop moet verkopen.”

Zoveel kost een renovatie

• Je dak isoleren is de basis van elke renovatie. Hiervoor mag je al gauw 35.000 euro rekenen. Deze prijs houdt in: afbraak, isolatie plaatsen, nieuw onderdak en nieuwe dakpannen. Zit er asbest in je dak, dan spreken we over andere prijzen.
• Je schrijnwerk vernieuwen is de volgende stap. De prijs varieert tussen 25.000 euro (voor kleinere pvc-ramen) en 80.000 euro (grotere ramen met aluminium profiel en driedubbele beglazing).
• Je buitengevel isoleren kan je voor 40.000 à 50.000 euro klaarspelen.
• Voor de technieken (warmtepomp, ventilatie en sanitair) mag je 80.000 euro rekenen.
• In de afwerking van je woning kan je zover gaan als je zelf wil. Ga je een nieuwe keuken plaatsen? Reken dan toch al op een budget van 15.000 à 20.000 euro. Al zit je snel aan 30.000 euro. Voor vloeren zit je tussen 80 en 120 euro/vierkante meter. Natuurlijk maak je het zo duur als je zelf wil.

Dit zijn slechts richtprijzen incl. levering en plaatsing, excl. btw en onkosten (EPB-verslaggever, ereloon architect, …).

Warmtepomp als allerlaatste stap

Ga je renoveren, dan laat je best een masterplan opstellen. "Je kan gerust stapsgewijs werken en de investeringen spreiden in de tijd. Maar doe ze dan wel in de juiste volgorde. Anders is de kans groot dat je je investering binnen de 10 jaar kwijt bent. Ga dus geen warmtepomp plaatsen als je nog geen vloerverwarming hebt. Een warmtepomp is eigenlijk de allerlaatste stap in een renovatieplan en een must om naar E-peil A te gaan. Doe dus alles weloverwogen en investeer in werken die je binnen 10 à 15 jaar terugverdient.  

5 budgettips voor renovatie van je huis

Om een realistisch zicht te krijgen op de renovatiekosten, kan je beroep doen op verschillende professionals. Daarnaast zijn er ook premies die je kan aanvragen. Die kan je dus ook in je budgetplan opnemen. 

Tip 1: Neem een bouwexpert mee 

Sta je op het punt om een woning te kopen, maar wil je niet voor verrassingen komen te staan? Laat je dan tijdens de bezichtiging bijstaan door een bouwexpert met kennis van zaken. Deze kan je advies geven en eventueel op aanwezige problemen wijzen. Je betaalt hem meestal een vast bedrag per uur. Met deze kleine investering kan je al goed inschatten welke werken je nog moet uitvoeren om de woning te renoveren en duiken er geen onverwachte kosten op. Een miskoop komt sowieso veel duurder uit.

Tip 2: Kijk naar je EPC

Op het energieprestatiecertificaat (EPC) van je woning staan naast een energiescore ook adviezen om energie te besparen. Inclusief een kostenraming voor deze werken. De prijzen die op het EPC staan zijn louter indicatief en kunnen afwijken van de reële kostprijs. Maar de raming biedt je wel een leidraad als je gaat renoveren. “Al tel je daar best nog 40% tot 60% bij”, adviseert Hessel. “De kostenraming die op het EPC vermeld staat, houdt geen rekening met de vervolgkosten. Dat zijn de kosten die jij nog moet doen om bijvoorbeeld vloerverwarming te kunnen leggen.”

Tip 3: Stap naar een energiehuis

Met je EPC kan je naar een energiehuis in je buurt gaan. Vlaanderen telt in totaal 19 energiehuizen. Hier kan je terecht met al je vragen over renovatiewerken en energie besparen. Zij helpen je met duidelijke informatie over de verschillende diensten en maatregelen om je plannen uit te voeren.

Tip 4: Schakel een architect in

Ook een architect kan je begeleiden bij je renovatiewerken. In sommige gevallen ben je zelfs verplicht om een architect in te schakelen. Deze helpt je met je plannen en stelt een kostenraming van de werken op. Zo krijg je een goed beeld van de kostprijs van je renovatie en het budget dat je nodig hebt. Het ereloon van een architect wordt berekend per uur, per vierkante meter of procentueel en verschilt van project tot project. Want het ene takenpakket is het andere niet.

Tip 5: Doe beroep op premies voor je renovatie

Alle belangrijke renovatiepremies zijn sinds 2022 gebundeld in de Mijn VerbouwPremie. Deze premie kan je aanvragen via een online loket. Je kan een premie aanvragen als je de energie-efficiëntie van je woning wil verbeteren. Denk aan: dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie, hoogrendementsglas, zonneboiler, warmtepomp en warmtepompboiler. Maar ook als je de woningkwaliteit wil verbeteren door bijvoorbeeld de elektriciteit aan te pakken, het sanitair, de ramen en deuren, enzovoort. Hoeveel de premie bedraagt hangt af van je gezinssituatie en je inkomen. Via de simulator kan je wel berekenen hoeveel de Mijn VerbouwPremie bedraagt. 

Is er asbest vastgesteld in de woning (via het asbestattest) en ga je ook je dak of gevel isoleren? Dan kan je een verhoogde premie voor dak- of buitenmuurisolatie aanvragen. Check ook zeker of je via je gemeente recht hebt op premies.